Huurprijsvermindering bij corona maatregelen
Als een kerstman voor velen heeft de Hoge Raad zich op 24 december 2021 uitgesproken over huurprijsvermindering voor huurders van middenstandsbedrijfsruimte, zogenaamde 290-bedrijfsruimte, zoals detailhandelswinkels en horeca die getroffen zijn door lockdown en andere coronamaatregelen. De huurprijsvermindering kan ook op zijn plaats zijn bij overige bedrijfsruimte, zogenaamde 230a- bedrijfsruimte.
50% nadeel voor verhuurder
Kort gezegd, heeft de Hoge Raad bepaald dat bedrijfssluiting en andere bedrijfsbeperkingen van middenstandsbedrijfsruimte wegens corona overheidsmaatregelen in beginsel een onvoorziene omstandigheid is. Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid in de toekomst, die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet konden voorspellen en ook niet in het huurcontract hebben geregeld. Dit geeft volgens de Hoge Raad aanleiding om het nadeel van de huurder 50%-50% over de verhuurder en de huurder te verdelen. Door de bedrijfssluiting opgelegd door de overheid kan de huurder van het huurpand namelijk niet exploiteren en ondervindt hij nadeel. Noch de huurder noch verhuurder kan hieraan iets doen. Daarom vindt de Hoge Raad het redelijk dat dit nadeel gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en de huurder, dus ieder voor 50%.
Berekening nadeel
Het nadeel van de huurder, dat fifty-fifty moet worden verdeeld, is iets anders dan de huur. De huur wordt dus niet gehalveerd over de periode dat het huurpand was gesloten, maar het nadeel van de huurder over die periode wordt berekend en voor de helft in mindering gebracht op de huursom over die periode.
De Hoge Raad geeft ook de wijze van berekening van het nadeel en dus van de huurprijsvermindering, de zogenoemde vastelastenmethode. De huurprijsvermindering wordt berekend per huurtermijn, dus meestal 1 maand. Deze berekening is gebaseerd op de huur als percentage van de vaste lasten, de ontvangen TVL en de procentuele omzetvermindering van de huurder. De berekeningswijze klinkt ingewikkeld, maar is voor een huurder met de uitspraak van de Hoge Raad (alinea 3.3.4) in de hand, al dan niet met hulp van de boekhouder of accountant, goed te volgen en te berekenen. Voor de duidelijkheid geeft de Hoge Raad er een rekenvoorbeeld bij. In dat rekenvoorbeeld komt de Hoge Raad in dat specifieke geval tot een huurprijsvermindering van 24% over de periode dat het huurpand is gesloten.
Niet voor alle gevallen
Overigens geldt deze algemene regel voor huurprijsvermindering niet voor alle gevallen. Per geval kan de rechter van deze regeling van de Hoge Raad afwijken (dus zowel naar boven als naar beneden) als daartoe in het concrete geval aanleiding bestaat vanwege de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen. Hiermee lijkt de Hoge Raad te doelen op grote winkelketens of kleine huurders in grote financiële nood.
Deze algemene regel van huurprijsvermindering geldt overigens alleen voor huurcontracten die vóór 15 maart 2020 zijn afgesloten. Voor huurovereenkomsten die vanaf 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
De door de overheid opgelegde sluiting van bepaalde bedrijfsruimten is geen ‘gebrek’ in de zin van de wet (art. 7:204 Burgerlijk Wetboek).
Overige bedrijfsruimte
Hoewel deze uitspraak alleen spreekt over middenstandsbedrijfsruimte, zogenaamde 290 -bedrijfsruimte, lijkt de regeling van de huurprijsvermindering ook van belang voor huurders van overige bedrijfsruimte, zogenaamde 230a-bedrijfsruimte. Vooral in het geval de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van het gebruik van het huurpand en door corona overheidsmaatregelen in zijn gebruiksmogelijkheden van het huurpand is beperkt en daardoor omzetverlies heeft geleden. Niet goed valt in te zien waarom – bijvoorbeeld – een gesloten kinderdagverblijf niet met succes aanspraak kan maken op een dergelijke huurprijsvermindering.
Tip
De voor de hand liggende tip voor huurders van middenstandsbedrijfsruimte met omzetschade als gevolg van de corona overheidsmaatregelen is om snel met de verhuurder in overleg te treden over een huurprijsvermindering en zo nodig een betalingsregeling voor achterstallige huur te treffen. Dit voorkomt procedures. Steek de kop niet in het zand.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974&showbutton=true
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, wilt u meer weten over dit onderwerp of wenst u advies te krijgen over overmacht, overmachtsclausules en andere contractuele vraagstukken, neem dan contact op met Bart Kesnich van Kesnich Advocatuur via: bart@kesnich.nl of 06 20423523.
